مفهوم کاداستر در حقوق ثبت و مطالعه و بررسی تطبیقی آثار آن در برخی از کشورها
آرشیو
چکیده
متن
________________________________
1. کارشناس حقوق قضایی.
________________________________________
مفهوم کاداستر در حقوق ثبت و مطالعه و بررسی تطبیقی آثار آن در برخی از کشورها
مقدمه
هدف از نگارش مطالب حاضر این است که در قالب پروژة تطبیقی کاداستر، کاداستر و ساختار آن در کشورهای مختلفی که در این زمینة تجارب ارزنده‌ای دارند، مورد مطالعه قرار گیرد.
گرچه چنین پروژة عظیمی نیاز به یک گروه کاری دارد، ولی در حد وسع و به عنوان پیش‌‌درآمد، مطالبی در خصوص کاداستر و اصول و ساختار آن جمع آوری گردید. با توجه به اینکه کاداستر ایران پس از گذشت یک دهه هنوز نتوانسته هدف مشخصی را دنبال کند، باید متذکر شد که یک کاداستر می‌تواند به طور وسیعی فاقد ارزش شود مگر آنکه اساسا در درون یک ناحیه جغرافیایی خاص کامل گردد. یکی از بزرگترین موفقیت‌های کاداستر ناپلئونی هم این بود که از همان اوایل و با توجه به ماهیت زمین، فهرست کاملی از کلیة واحدهای زمین درون یک ناحیه، شامل مشخصات منحصر به فرد و تعریف این واحدها روی نقشه های جامع آماده می‌کرد. برای رسیدن به این هدف، سیستمهای کاداستر و
ثبت زمین باید ساده نگهداری شده و برروی اصول و مبانی کاداستر تأکید می‌کرد. علاوه بر این،کار باید یک شالودة استوار و ثابتی داشته باشد، حتی اگر شرایط در طول زمان تغییر کند و یا دیدگاه‌های تازه‌ای حاکم شود یا جریانهای سیاسی تحول یابند، فرایند کار باید در همان جهت اصلی ادامه یابد تا کارها به پایان رسد.
با توجه به این که کاداستر از دو قسمت اصلی نقشه، یکی اطلاعات گرافیکی و دیگری اطلاعات توصیفی تشکیل شده است، قریب به هفتاد درصد مراحل اجرای کاداستر مربوط به طراحی، سازماندهی و توسعه اطلاعات سیستم است و مشکلات اصلی، بیشتر مربوط به نگهداری و بهنگام کردن منظم ثبت رکوردها میباشد، لذا باید توجه کافی نمود تا این قسمت طرح اطلاعات جامع توصیفی مورد توجه قرار گیرد و کوشش شود تا اطلاعات جمع آوری شده از دفاتر املاک جامع و کامل باشند تا این سیستم کارآمدتر شود و از دوباره کاری‌ها جلوگیری به عمل آید. در ضمن جمع‌آوری اطلاعات مربوط به کاداستر باید مطابق گزارش تخصصی کاداستر اساساً به صورت متمرکز در چند منطقه خاص انجام گیرد و به صورت کامل آزمایش شود تا در مراحل بعدی طرح، اطلاعات سازماندهی، توسعه یافته و مورد بهره‌برداری قرار گیرند.
کاداستر فهرست منظمی از داده‌های املاک (قطعات زمین) در داخل کشور یا بخشی از آن است که براساس نقشه برداری از حدود و ثغور آنها تهیه می‌گردد. یا براساس تعریف دیگری، کاداستر یک روش مرتب کردن اطلاعات فهرست اموال عمومی در یک کشور یا یک بخش براساس یک نقشه از محدوده‌های آنها میباشد. این چنین متعلقاتی (قطعات زمینی) بطور نظام‌مند با شناسنامه‌های مجزا تعیین می‌شوند. محدوده‌ها و حدود متعلقات این قطعات زمینی و گاهی مشخصات آنها روی نقشه‌های بزرگ مقیاس نمایان هستند که همراه با ثبت آنهاممکن است متعلقه‌ای مجزا را بتوان با حقوق ملکی، طبیعت، کاربری، اندازه و حتی ارزش (قیمت) آن مشخص نمود. در واقع کاداستر را می‌توان جواب سؤالاتی چون: کجا؟ (where?) و چقدر؟How much?) ) دانست. کاداستر از دو قسمت اساسی
________________________________________
تشکیل یافته است:
1 ـ قسمت کارتوگرافی (گرافیک) که شامل نقشه‌های بزرگ مقیاس بر اساس نقشه‌برداری زمینی، هوایی و حتی ماهواره‌ای بوده که نشانگر قطعات زمینی همواره با شناسنامه‌های منحصر به فرد آنهاست.
2 ـ قسمت توصیفی که شامل امور ثبتی و فایل‌هایی از اسناد حقوقی[1] یا عناوین حقوقی[2] و دیگر اطلاعات هر قطعه زمین مشخص روی نقشه است.
نمودار شماره 1:
[به تصویر صفحه مراجعه شود]
کاداستر یک سیستم اطلاعات زمینی[3] است که ساختار اساسی برای جمع آوری، ذخیره
________________________________
.1.Deeds
2.Titles.
3. (LIS : LAND INFORMATION SYSTEM)
________________________________________
و بازیابی اطلاعات در آن قطعه کاداستری [1]میباشد. گرچه این سیستم‌ها ممکن است شامل سایر اطلاعات مرتبط با زمین باشد، لیکن موضوع همگی آن نگهداری شکل کاملی از اطلاعات مکانی و توصیفی بهنگام، مربوط به تصرف، مقادیر و نوع کاربری زمین است.
کاداستر مؤلفه‌های بنیادین یک سیستم اطلاعات زمینی شامل: سخت‌افزار، نرم‌افزار، داده، مدل و جنبه‌های سازمانی است که در قالب یک مجموعه همگون فعالیت می‌کنند. تلفیقی از این مؤلفه‌ها بوجود آورندة قابلیت هایی است که یک سیستم کاداستر نیازمند آنها میباشد. برخی از این قابلیت‌ها شامل: جمع آوری ،انتقال، کنترل کیفیت و ویرایش، ذخیره سازی و سازماندهی، پردازش، تجزیه و تحلیل و نمایش اطلاعات می‌باشند.
انواع کاداستر
سه گونه اساسی برای کاداستر متصور است :
کاداستر حقوقی [2]
کاداستر مالی [3]
کاداستر چند منظوره [4]
که در هر کدام از انواع فوق، متناسب با هدفی که دنبال می‌کنند، دقت معینی را برآورده می‌سازند.
کاداستر حقوقی
در این نوع کاداستر، اطلاعات ضروری را برای تبادل و یا انتقال زمین‌ها تهیه می‌کنند. همچنین حدود و مرزهای دقیقی از قطعات زمین را مشخص می‌سازند که تمام حقوق و ادعاهای ملکی را در بردارد.
________________________________
1.Cadasteral Parcel
2..Legal Cadastre
3.Fiscal Cadastre
4.Multi - Parpose Cadastre
________________________________________
کاداستر مالی
در آن، محل، اندازه و گاهی قیمت و مالکیت قطعات زمین برای هدف خاصی که همانا جمع آوری مالیات املاک است، مشخص می‌شود. داده‌هایی که در کاداستر مالی ثبت می‌شوند به دقت داده‌های کاداستر حقوقی نیستند. در کاداستر مالی، مالیات را باید مالک زمین (ملک) و یا متصرف آن ملک بپردازد.
کاداستر چند منظوره
این نوع کاداستر، در واقع نوعی مشترک بین دو کاداستر قبلی است. در این کاداستر علاوه بر آن که خصوصیات و شامل بودن مسائل حقوقی، مالی و اطلاعاتی هم در زمینة کاربری، خاک و خاک‌شناسی، مسائل کاربری و غیره دیده می‌شود، می‌توان گفت، کاداستر در این نوع به اهداف مختلفی نیز خدمات داده می‌شود.
ثبت حقوقی املاک
در واقع به کلیه پردازش‌هایی که به ثبت رسمی حقوق املاک با استفاده از اسناد [1]یا عناوین حقوقی[2] می‌پردازد، ثبت حقوقی املاک [3]اطلاق می‌شود. این ثبت، جوابی به سؤالات چطور؟ (how?)و چه‌کسی؟ who?)) است. ثبت حقوقی املاک و کاداستر معمولاً تکمیل‌کننده هم هستند و مانند یک سیستم ارتباط داخلی عمل می‌کنند. تأکید ثبت حقوقی املاک بر روی حقوق مالک است، در صورتی که تأکید کاداستر بر روی خود ملک میباشد. شایان ذکر است، در ممالک در حال پیشرفت، موفقیت در پیاده نمودن و نگهداری سیستمهای ثبت حقوقی املاک به مقدار زیادی به داشتن اطلاعات کافی،آموزش صحیح و سازماندهی درست بستگی دارد و در ممالکی مانند ایران این موضوعات باید بیشتر مورد توجه قرار گیرند.
________________________________
1.Deeds
2.Titles
3.Land Registration
________________________________________
رابطة بین ثبت زمینی و کاداستر
هدف اولیه کاداستر در بسیاری از کشورهای اروپایی اخذ مالیات بوده، ولی در زمان کنونی، هدف نهایی‌تنها گردآوری مالیات نیست و ثبت حقوقی نیز مد نظر است. موقعیت کاداستر به عنوان ثبت سیستماتیک، امروزه این امکان را به ما می‌دهد که در کاداستر، ثبت حقوقی، مالی و دیگر مسائل اداری و اهداف طراحی را در نظر بگیریم. وابستگی بین ثبت حقوقی و کاداستر باعث شده که واژه کاداستر به صورتهای مبهمی به کار رود و در تمام پردازشهای کاداستر و مسائل حقوقی و امور مربوط به زمین مورد استفاده واقع شود. این لغت اغلب گیج کننده است و حتی ارتباط بین کاداستر که مساحت و موقعیت را بیان می‌کند و ثبت حقوقی که تملک (مال چه کسی بودن) و چگونگی این تملک را بیان می‌دارد، مبهم و تیره است. در اروپا، کاداستر به معنای یک ارزیابی و طبقه بندی سیستماتیک از زمین، تحت کنترل یک دولت مرکزی به وسیلة نقشه‌هایی از قطعات زمین میباشد که بر مبنای نقشه برداری‌های توپوگرافی طراحی شده و بر طبق قطعات زمین در دفاتر ثبت، رکورد شده‌اند. بنابراین، کاداستر به عنوان نوع خاصی از ذخیره اطلاعات زمین معنا می‌شود که توسط نقشه‌ها پشتیبانی می‌گردد و نه تنها شامل منطقه و نوع کاربری زمین برای هر قطعه می‌شود، بلکه اطلاعاتی از قبیل اطلاعات مالکیت و ارزش زمین را نیز دربرمی‌گیرد.
تکمیل و توسعه کاداستر در سایر کشورها
اکنون به سراغ کشورهایی می‌رویم که به نوعی سیستم کاداستر دارند. چه نوع رابطة درونی بین کاداستر و ثبت زمین در این کشورها وجود دارد؟ کوشش بر این است که پاسخ این سؤال را در یابیم. هدف از کاداستر فرانسه بر طبق رهنمودهای ناپلئون عبارت بود از نقشه‌برداری. بیش از صد میلیون قطعه زمین، طبقه بندی قطعات آن از نظر حاصلخیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید هریک، فهرست نمودن کلیة قطعات مجزای زمین تحت نام مالک آن، تعیین کل ظرفیت تولید، کل عایدات و بنابر کلیة این برآوردها ایجاد رکوردی
________________________________________
که بتواند به عنوان مبنایی برای ارزیابی آتی به کار رود...
برجسته‌ترین و مهمترین بخش این کار، نقشه برداری بود که مبتنی بر نقاط کنترل تعبیه شده توسط مثلث بندی زمینی بود. قطعات زمین در درون هر قسمت روی یک پلان با مقیاس 1:2500 یا 1:1250شماره‌گذاری می‌شود. بنابراین، یک شناسایی دقیق در مورد کلیة زمین‌ها در سطح کشور حاصل آمده، از آنجا که هدف و منظور صرفاً مالیاتی بود، بنابراین طبیعی است که قطعات زمین بر حسب نام مالکان شماره‌گذاری شوند. کاداستر ملی فرانسه در سال 1850 به اتمام رسید. هر چند از کاربری آن به سرعت کاسته شد و این امر ناشی از بهنگام نشدن رکوردها و به روز درنیامدن نقشه‌های کاداستر بود! الگوی فرانسوی به سرعت در تمام اروپا گسترش یافت. در اکثر ایالات آلمان، هلند و دانمارک نقشه‌برداری کاداستر در زمان به نسبت کوتاهی، به دنبال فرانسه به پایان رسید.
موضوعاتی که مانع پیشرفت کار شود، به راه اندازی سیستم از طریق گردآوری رکوردها چندان ارتباطی ندارد، بلکه بیشتر به نگهداری و بهنگام کردن منظم ثبت رکوردها بستگی دارد.
در صورتی‌که رکوردها و نقشه‌های یک سیستم به طور مرتب و پیوسته اصلاح و تجدید نظر نشود، به زودی ارزش و اعتبار خود را از دست خواهد داد. در بسیاری از کشورها ارتباط میان کاداستر و ثبت زمین شکل گرفت، به صورتی که ابتدا توسط شناسایی دقیق املاک ارائه شده در کاداستر و در درجه دوم با توجه به این حقیقت که کاداستر می‌توانست به عنوان گواه مالکیت مورد استناد و استفاده قرار گیرد.
تحقیقات به عمل آمده از طرف دفتر بین‌المللی کاداستر و رکوردهای زمین نشان می‌دهد که عملاً کلیه کشورهای دارای کاداستر، سیستمی از ثبت زمین را نیز دارند که ملک مورد نظر توسط شرح آن در کاداستر شناسایی می‌گردد، هرچند در اینجا فرض بر این است که سیستم کاداستر کامل است، البته این فرض در بسیاری از کشورها صحت ندارد، مثلا در اسپانیا ،پرتغال و سایر کشورهای امریکای لاتین، ثبت اسناد عملاً مستقل از کاداستر و
________________________________________
فاقد شناسایی دقیق است.
تکمیل و توسعه کاداستر کامل و کارآمد بر تحول و تکمیل سیستمهای ثبت قانونی زمین نیز تأثیر گذار است. کشوری که سیستم کارآمد ثبت زمین خود را تکامل بخشیده، ممکن است این تمایل را داشته باشد تا سیستم خود را با نقشه‌برداری‌های کاداستر و تألیف و تنظیم نقشه‌های ثبتی اندکس شده، از نقشه‌های موجود عکس‌های هوایی تکمیل شده با نقشه برداری‌های زمینی و غیره ارتقا دهد. این تمایل در کشورهایی مانند زلاندنو و ایالاتی چند از استرالیا آشکار دیده می‌شود. به عنوان گام نخست ،دارایی‌های ثبت نشده رکورد گردیدند. سپس نقشه‌های مختلف و متفرق با هم تلفیق شدند و مناطقی که قبلا نقشه‌برداری نشده بودند، به دقت شناسایی و به کمک نوعی نقشه برداری‌های شماتیک علامت گذاری و تحدید حدود شدند، سپس نقشه‌های اندکس ثبتی، آماده شده و به شبکه کنترل کشوری[1] پیوستند.
ساختارهای مختلف کاداستر کشورها
وجود تفاوت و اختلافها در شرایط اولیه،استراتژی‌ها و مراحل توسعه باعث بروز تفاوت‌های قابل ملاحظه و مهم در انواع و ترکیبات سیستمهای کاداستر و ثبت زمین در سراسر جهان گردیده است. بسیاری از کشورهای جهان سوم و حتی کشور صنعتی پیشرفتهای مانند آمریکا از این نظر بسیار ضعیف و از سیستمهای کامل اطلاعاتی زمین دور هستند. کشورهایی نیز وجود دارند که سیستمهای آنها به تمامی کشورشان را فرا می‌گیرد، لیکن از نظر ساختار اصلی سیستم‌ها متفاوت هستند. انواع اصلی ساختار این نوع سیستم‌ها در شکل زیر به صورت شماتیک مربوط به صفحه 9 به تصویر کشیده شده است. در کشورهایی مثل سوئد (حالت A ) ممکن
________________________________
[1]. نقاط ژئودزی
________________________________________
است ثبت اموال غیر منقول مبنای شناسایی دارایی‌ها باشند که ضمناً اطلاعاتی در مورد شرح شناسایی منطقه و نوع بهره وری از زمین و مبدأ و ماهیت مالکیت به دست می‌دهند. بر این مبنا ثبت‌های دیگری را می‌توان بوجود آورد، مخصوصاً برای مقاصدی چون ارزیابی و گردآوری مالیاتها، ثبت زمین و نظایر آن. کشورهای دیگر (حالت B ) ممکن است سیستم خود را بر مبنای ثبت قانونی زمین و با نقشه‌های پشتیبان یا بدون این گونه نقشه‌ها بنا نهند. در این نوع ثبت‌های مربوط به زمین، پلانها و نقشه‌های نظام یافته و دقیق کاداستر ممکن است تکامل یافته باشند. با این تفاسیر، کشورهای دیگر (حالت c ) ممکن است اول یک سیستم قانونمند کاداستر را برای مقاصد مالیاتی، ایجاد کرده باشند، در حالی که هنوز ثبت قانونی زمین و املاک به صورت پراکنده و بدون ارتباط با کاداستر بوده و در مرتبة دوم اهمیت قرار می‌گرفت. در این کشورها احتمال دارد که دوایر ثبت زمین به تدریج از واحد کاداستر زمین در شناسایی محدود املاک استفاده کرده باشند و در نهایت به سمت تکامل در جهت سیستمهای ثبت با نام و با ورودی ویژه برای هر واحد کاداستر زمین خود را وفق داده باشند. در کشورهای (حالات C و B ) پیوستگی‌های بین کاداستر و سیستمهای ثبتی ممکن است قوی یا ضعیف باشد یا اصلاً موجود نباشد. صرف‌نظر از این اختلافات، سیستمهای ثبت زمین و کاداستر اغلب به وسیلة مقامات و نهادهای مختلف، اداره می‌شوند.
________________________________________
نمودار شماره 2:
[به تصویر صفحه مراجعه شود]
کاداستر مالیاتی ثبت قانونی زمین
توجه: نباید به هیچ کشوری توصیه کرد که برای توسعه در ثبت زمین و ثبت املاک خود و سیستمهای اطلاعاتی مربوط به آن از طریق تقلید و دنباله‌روی از همین مسیرهای پیچ در پیچ اقدام کند. سؤال مناسب می‌تواند این باشد: چگونه می‌توان رکوردهای زمین را به بهترین نحو با نظم و ترتیب سازمان داد و سپس آن را حفظ و نگاهداری کرد تا حداکثر استفاده و بهره‌دهی را در رسیدن به اهداف مختلف بدون متحمل شدن بار مالی و هزینه‌های سنگین تأمین کند؟ این سؤال حتی در مورد کشورهایی با قدمت بسیار در امر رکوردهای زمین صادق است. سیستمهای کاداستر دیگر تنها برای مقاصد مالیاتی مورد توجه نیستند و در اروپای غربی نیز مالیات زمین دیگر از آن چنان درجة اهمیتی برخوردار نیست، پیشرفتهای مربوط به ثبت زمین بسیار فراتر از هدف و منظور منحصر به فرد صیانت از حقوق و منابع خصوصی افراد بر زمین، تجلی کرده است. با توجه به ساختارهای مختلف کاداستر کشورها، اکنون به بررسی سیستم کاداستر و ثبت زمین چند کشور
________________________________________
می‌پردازیم.
سیستم کاداستر و ثبت املاک دانمارک
در کشور دانمارک مسئولیت این سیستم با وزارت کشاورزی[1] بوده و هدف کلی آن نظارت بر اموری چون تفکیک و تجمیع اراضی و املاک و ارائة شناسه‌های یکسانی از اراضی و بطور کلی امور مربوط به اراضی و املاک میباشد. در واقع این سیستم پیش‌نیازی جهت اموری چون مدیریت زمینی[2]، ثبت املاک [3]و مالیات بندی اراضی و املاک میباشد. مواردی که در سیستم کاداستر ثبت می‌شوند عبارتنداز:
شمارة قطعه زمین ـ شمارة ده یا روستا یا شهر ـ شمارة ویرایش فایل ـ آخرین تاریخ تصویب ـ شمارة فایل ـ نوع در خواست (تفکیک ـ تجمیع و...) ـ مساحت به متر مربع ـ شمارة قطعات داخل یک بلوک ـ رجوع به نقشة کاداستر ـ روش محاسبات کامپیوتری (مساحت و...) و مساحت خیابانهای خصوصی (در صورت وجود) در نقشه‌های کاداستری که برای کل دانمارک تهیه شده‌اند. تفاوتی بین مناطق شهری و روستایی به جز مقیاس نقشه‌ها وجود ندارد. در مناطق شهری مقیاس‌ها800 :1 یا 1:1000 و در مناطق روستایی مقیاس‌ها 1:4000 می‌باشند. سیستم ثبت املاک دانمارک بر عهدة شهرداری بوده و اهداف کلی آن ثبت املاک در شهرداری‌ها جهت قیمت‌گذاری، محاسبه و جمع آوری اطلاعات مالیاتی املاک جهت محاسبه مالیات بر اجاره و مالیات بردرآمد و... می‌باشند. این سیستم همچنین اطلاعات را برای سیستمهای مالیاتی مربوط دیگر فراهم می‌کند و برای کارهای آماری در سطح ملی در باب کاربری‌های گوناگون وقیمت املاک نیز مفید است. در بسیاری از شهرداری‌ها این سیستم‌ها برای محاسبه و جمع‌آوری اطلاعات درباب
________________________________
[1] . اداره ملی کاداستر دانمارک
2.Management Land
3.Land Recording
________________________________________
پرداخت کنندگان مالیاتی و یا اطلاعات در مورد پرداخت حق آب، فاضلاب، برق و... میباشد. برای امور مالی شهرداری نیز این سیستم مفید است.در این مورد داده‌هایی مانند عناوین زیر ثبت می‌شوند:
شناسه، شمارة ملک ،آدرس، شناسة کاداستری، شمارة مالک ،[1] اطلاعات در باب مالکیت و فروش، قواعد طراحی و مساحت ملک، اطلاعات در مورد قیمت زمین و ملک، ثبت برای محاسبه مالیاتها و کنترل مشاغل و اطلاعات دیگر. کشور دانمارک دیر زمانی است یک نقشه کاداستری جامع در اختیار دارد که کل مساحت کشور را در برمی‌گیرد و به یک سیستم نقاط کنترل و ژئودزی واحد متصل شده است. رکوردهای مربوط به ثبت زمین، در یک اداره دولتی مرکزی در کپنهاگ نگهداری می‌شوند. کاداستر نیز به صورتی هماهنگ و نزدیک با سیستمهای ثبت زمین، که از نوع ثبت مالکیتِ با نام میباشد، به صورت مکمل عمل می‌کند. مشابه چنین اشتراک نزدیکی را در کشورهای سوئد و فنلاند، که هر دو سیستمهای ثبت مالکیتِ با نام بر مبنای واحدهای کاداستر دارند، می‌توان مشاهده کرد. در این کشورها، کاداستر به تدریج از یک سیستم رکوردهای مالیاتی ساده با ارتباطی ضعیف با نقشه‌ها، به یک سیستم جامع با درجه بالایی از قابلیت اعتماد تکامل یافته است.
سیستم کاداستر و ثبت زمین در کشور تایلند
کشور تایلند نشان دهنده یک نمونه مطالعه کاربری در خصوص فهرست برداری زمین‌ها [2]میباشد. این مطالعه درقالب یک پروژه به منظور بررسی روشهای ارتقای کاداستر و سیستمهای ثبت زمین صورت گرفته است. در ابتدای پروژه، تنها 15 درصد فهرست املاک موجود بوده، 52 درصد دارای سند رسمی و مابقی آن به ثبت نرسیده
________________________________
[1] . کدملی
[2] .Land Titling
________________________________________
بودند. پروژة توسعه کاداستر به وسیلة بانک جهانی و ادارة توسعة همکاری‌های استرالیا پشتیبانی گردیده و اهداف زیر را مد نظر داشته است :
1 ـ دایر نمودن یک سیستم مرجع قضایی به وسیلة ارتقای نقشه برداری‌های شبکه‌ای موجود و به کمک توسعه و گسترش کنترل‌های ژئودتیکی.
2 ـ تولید نقشه‌های کاداستر در مناطق روستایی مبتنی بر نقشه‌های عکسی ترمیم شده که این عکس‌ها عموماً در مقیاس 1:4000 بوده است، اگرچه وجود مقیاس‌های بزرگتر در مناطقی که قطعات زمین کوچک هستند، ضروری است.
3 ـ تولید نقشه‌های شهری در مقیاس‌های 1:1000 و 1:500 بنا به اقتضا و بر اساس عکس‌های هوایی ترمیم شده در مناطقی که ممکن باشد.
4 ـ نقشه برداری زمینی مناطق توسعه یافته.
5 ـ ارتقای مکانیزم‌های نگهداری داده‌های زمین، ارزیابی دارایی‌ها و مالیات‌بندی.
نارسایی و ضعف نقشه‌های کاداستر موجود، دسترسی به بهبود و پیشرفت در زمینه سیستمهای اطلاعات مکانی را دچار اشکال می‌نمود. بسیاری از نقشه‌ها بین 30 تا 50 سال بود که اصلاح نشده بودند. این احتمال وجود داشت که از اعمال تغییرات اساسی در قوانین و تکنولوژی به وسیلة اعمال روشهای موجود اجتناب شود. در حالت کلی در نظر گرفتن محدوده‌های فیزیکی قطعات زمین به عنوان محدوده‌های قانونی پذیرفته شده بود. بنابراین استفاده از روشهای عکس‌برداری هوایی مدنظر قرار گرفت. در مناطقی که پوشش گیاهی از استفاده مؤثر آنها جلوگیری می‌کرد، روشهای ساده نقشه برداری زمینی به کار گرفته می‌شد. اعمال تغییرات به منظور به روز رسانی آنها به صورت افزایشی و تکاملی بود. در خصوص مناطق، اولویتهای زیر مد نظر بوده است :
1 ـ مناطقی که تهیه و تثبیت فهرست زمین‌ها طرح‌های توسعه کشاورزی را رونق می‌داد.
2 ـ مناطقی که زمین‌های بدون سند زیادی در آنها وجود داشت.
3 ـ مناطقی که برنامة ریشه کنی فقر روستایی در آنها وجود داشت.
4 ـ مناطقی که تعداد دعاوی ملکی بر سر محدوده‌ها بالا بود.
تمامی برنامه‌های طرح ریزی شده با احتیاط و دقت کامل زیر نظر بود تا این که ارزیابی درستی از تمامی هزینه‌ها و منافع آن در دست باشد. مرور زمان مشخص نموده است که افزایش حاصل خیزی زمین همراه باثبات اجتماعی بیشتر، بیش از آنچه که مورد تعهد بود،توجیه پروژه را در برداشته است. همانطور که ملاحظه گردید، هدف اصلی کاداستر کشور تایلند، فهرست برداری از زمین‌ها بوده و به نظر می‌رسد حتی راهکارهای اتخاذ شده دقیقاً در این راستا قرار داشته‌اند. نتیجه آن که برای کارهای اولیه بخشی از برنامة ثبت زمین و کاداستر، اگر زمین‌ها و منطقه به نسبت وسیع باشند، روشهای فتوگرامتری به همراه عملیات زمینی باید به اجرا گذاشته شوند.
سیستم کاداستر و ثبت زمین در کانادا
ثبت زمین و سرویس‌های اطلاعاتی یکی از تلاش‌های شناخته شده در دهة اخیر در زمینة توسعه مفاهیم کاداستر چند منظوره در ایالات ساحلی کانادا بوده است. سواحل کانادا مشتمل بر 3 ایالت ساحلی کوچک است که در کل، 130 هزار کیلومتر مربع مساحت داشته و جمعیتی در حدود 7/1 میلیون نفر دارد. اقتصاد این ایالات مبتنی بر استخراج معادن، جنگل‌داری، ماهیگیری و کشاورزی است. سیستم تصرف زمین مطابق رسوم انگلیسی ـ آمریکایی بوده و ترتیبات اجرایی آن به صورت نقشه‌برداری زمینی غیر منظم، توصیفات حد و مرزها و یک ثبت سند ابتدایی بوده است.
اولین مرحله فرآیند طولانی مدرنیزه ساختن اطلاعات زمینی، تهیة گزارشی بود که به منظورهای زیر تهیه گردید:
سازماندهی و نظارت بر نقشه‌برداری محدوده‌های ملکی با در دست داشتن سوابق کافی به طوری که بتوان محدوده‌ها را بدون هرگونه مشاجره بهنگام کرد.
همچنین به منظور بهبود دقت نقشه‌ها برای اهداف مالیاتی شهر، نقشه‌برداری‌های کنترلی به عنوان مرجع برای تهیة نقشه‌های خطی مورد نیاز بود و نقشه‌برداری‌های شهری و محدوده‌ها می‌توانست با نقشه برداری‌های کنترلی تلفیق گردد. برنامة ایجاد نقاط کنترل [1] شامل 4 مرحله بوده است :
1 ـ توسعه و متراکم سازی شبکه نقاط کنترل درجه 2.
2 ـ توسعه برنامه تهیه توپوگرافی و مسطحاتی بزرگ مقیاس، برای تمامی ایالات و معرفی نقشه‌های بزرگ مقیاس کاداستر.
3 ـ جایگزینی تدریجی سیستم ثبت املاک موجود با یک سیستم مبتنی بر کامپیوتر در تمام ایالات.
4 ـ ایجاد گزارشهای زمینی تلفیقی.
سیستمهای کاداستر و ثبت زمین در اروپای غربی
به دلایل تاریخی، تشابهات اساسی میان کاداسترهای کشورهای اروپای غربی وجود دارد. همه آنها به طریقی بر اصول کاداستر فرانسه پایه‌ریزی شده‌اند که توسط ناپلئون در اوایل قرن نوزدهم شناسانده و معرفی شده بود. اصل اساسی این بود که کاداستر باید از دو بخش اصلی تشکیل شده باشد. یک بخش تشریحی و کلمه به کلمه، و یک نقشه که نشان‌دهنده موقعیت‌ها و مرزبندی‌های تمام قطعات و واحدهای زمین باشد. نقشه‌ها طی یک نقشه‌برداری نظام یافته فنی قطعه به قطعه در چارچوب نقشه‌برداری‌های همگن کاداستر تهیه می‌شوند. حاصل کار این نقشه‌برداری تنها نقشه نبود، بلکه شماره انحصاری کاداستر برای هر قطعه زمین وجود داشت که به عنوان رابطی بین نقشه‌ها و بخش‌های توصیفی مربوط عمل می‌کرد. از آنجا که کاداستر از نوع مالیاتی بود، کاداستر پایه برحسب
________________________________
1.Land Ragistration And Information Serrice (L.R.I.S)
نام مالکان منظم می‌شد و شامل قطعات زمین هر مالک در منطقه، کاربری زمین، کیفیت و ارزش زمین می‌گردید. به دنبال آن، کاداستر دیگری به موازات کاداستر قبلی ظهور کرد که براساس شماره‌های قطعات زمین، سازماندهی گردید. مشخصه مهم در این پیشرفتها، ارتباط بین کاداستر و ثبت زمین است. امروزه در کشورهای آلمان، سوئیس، اتریش و هلند ارتباطی بسیار نزدیک بین کاداستر و ادارات ثبت زمین وجود دارد. در کشور فرانسه، کشور مادر کاداستر، هنوز در مورد یکپارچه‌سازی کاداستر و ثبت زمین اقدامی به عمل نیامده است، به این دلیل که کاداستر فرانسه نه فقط جامعیت کاداسترهای فوق را ندارد، بلکه همانند سایر کشورهای اروپایی نیز حفظ و نگهداری نشده است. این کاداستر همچنین از نظر قانونی و حقوقی اعتبار کمتری دارد و بیشتر یک کاداستر مالیاتی است که فاقد ارتباط نزدیک میان کاداستر و ثبت قانونی زمین میباشد.
صفت برجسته و مشترک در کلیه کشورهای اروپای غربی این است که کاداستر پوشش کامل قانونمندی بر کل خاک کشور است و داده‌های گردآوری شده و رکوردها به طور مرتب بهنگام می‌شوند. قطعات زمین بر طبق کاربردها، مساحت‌ها وارزش مالیاتی ساختمان‌ها و توپوگرافی، تشریح و توصیف شده و مالکیت‌ها رکورد می‌شوند و رابطه‌ها و پیوندهایی که در این موارد با ثبت‌های دیگر لازم و مطرح است، برقرار می‌گردد. گرایش کلی این است که جنبه‌های اولیه مالیاتی[1] کاداستر روزبه روز کم‌رنگ‌تر می‌شود، در حالی که نقش آن به عنوان پایه برای سیستمهای کلی اطلاعات زمین اهمیت روزافزونی پیدا کرده است. در تمام کشورهای اروپایی، از نقشه‌های کاداستر علاوه بر کاربرد اصلی آن، برای مقاصد دیگری نیز استفاده می‌شود، برای مثال در سوئیس، معمولاً نقشه‌های شهرها و شهرداری‌ها را به صورتی بسیار دقیق بر مبنای اطلاعات کاداستر تهیه می‌کنند. ترکیب و ادغام نقشه‌برداری‌های کاداستر با دیگر انواع نقشه‌برداری‌های بزرگ مقیاس برای
________________________________
1.Fiscal
مقاصد شهری، تمایل مشترکی است که در دیگر کشورهای منطقه وجود دارد. گرایشی دیگر که تا حدودی به موازات این پیشرفتها عمل می‌کند، کاربری وسیع از روشهای فتوگرامتری در تهیه نقشه‌های کاداستر، به ویژه در ارتباط با نقشه‌برداری‌های اولیه کاداستر، از یک ناحیه است، زیرا با توجه به کیفیت پائین برخی نقشه‌برداری‌های اصلی و نگهداری ضعیف بعدی آنها، نقشه‌برداری‌های دوباره و متناوب اغلب ضروری به نظر می‌رسد.
سیستمهای کاداستر و ثبت زمین در اروپای شمالی
از میان کشورهای اسکاندیناوی، کشور دانمارک سیستمی مشابه کشورهای اروپای غربی دارد. مشابه سیستم کاداستر دانمارک را، که قبلاً توضیح آن گذشت، در کشورهای سوئد و فنلاند که هر دو سیستمهای ثبت مالکیت با نام بر مبنای واحدهای کاداستر دارند، می‌توان مشاهده کرد. در این کشورها، کاداستر به تدریج از یک سیستم رکوردهای مالیاتی ساده با ارتباطی ضعیف با نقشه‌ها به یک سیستم جامع با درجه بالایی از قابلیت اعتماد تکامل یافت. در کشور سوئد، کاداستر با ثبت زمین از طریق خودکاری [1]، اشتراکی دوباره پیدا کرد. یک سازمان واحد، کار گردآوری و تبدیل اطلاعات انتخاب شده کاداستر و ثبت زمین را انجام می‌دهد و برای صورت تقسیمات جزئی با نقل و انتقال مالکیت و موارد دیگر اختیار دارند، رکوردها را نیز تغییر دهند. نروژ پیش از این، سیستم مناسب کاداستر نداشت و بر رکوردهای قدیمی مالیاتی متکی بود که تنها بخشی از آن را نقشه‌ها پشتیبانی می‌کردند، ولی در حال حاضر این کشور تصمیم به ایجاد یک سیستم خودکار گرفته است که داده‌های واحدهای زمین، آدرس‌ها و ساختمان‌ها را مهیا می‌کند.
________________________________
2.Automotion
________________________________________
سیستم کاداستر و ثبت زمین در اروپای جنوبی
کشورهای اسپانیا و ایتالیا نیز تحت کاداستر ناپلئونی بوده و از نظر معنای کار، سیستمهای مشابهی را به کار گرفته‌اند. این سیستم‌ها هنوز به طور کامل توسعه نیافته‌اند، به ویژه در سیستم کشور اسپانیا یک پوشش فراگیر ملی و جامع وجود ندارد و ارتباط بین کاداستر و ثبت زمین نیز ضعیف است. شرح زمین در ثبت زمین همواره با واحدهای کاداستر همخوانی ندارد. بنابراین ارتباط بین کاداستر و ثبت در مراحلی از شناسایی، از طریق مشخصات قطعه زمین نیست، بلکه باید با نام مالک آغاز شود. البته این مسأله، مانعی برای هماهنگی اشتراک و ادغام‌های بعدی نخواهد بود. ماهیت مالیاتی کاداستر در جنوب اروپا قویتر از کشورهای اروپای غربی است. از آنجا که ساختمان‌ها عناصری مهم در گرفتن مالیات هستند، کشور ایتالیا اقدام به تأسیس ثبت مدرنی از ساختمان‌ها به عنوان بخشی از کاداستر خود نموده است. کشور یونان نیز هنوز فاقد کاداستری جامع، همگن و ملی است، لیکن مسأله مورد بررسی قرار گرفته و تصمیم دولت بر این است که یک سیستم فراگیر کشوری و ملی تأسیس نماید.
گرایش‌های کلی کاداستر در کشورهای اروپایی
کلیه سیستمهای کاداستر و ثبت زمین در اروپا به شدت تحت تأثیر مفاهیم اطلاعات زمین هستند. به طور خلاصه گرایش‌های اصلی را می‌توان در این عبارات بیان نمود: کاربرهای چندگانه، خودکار شدن [1]ژئوکدها [2]و رقومی کردن. اساساً کاداستر و ثبت زمین هر کدام برای هدف و منظوری واحد طراحی شده‌اند، مالیاتها و تأمین و تضمین حقوقی ملک، لیکن در همان ابتدا تا حدی روشن گردیده که اطلاعات گردآوری شده و نقشه‌های تهیه شده برای مقاصد دیگر نیز به همان نسبت قابل استفاده هستند. به هر حال، تنها در
________________________________
1.Automation
[2] . شناسه زمین
طول دهه‌های اخیر این نکته در طراحی تکنیکی کاداستر و ثبت زمین مورد تأکید بوده است.
اگر اطلاعات (حداقل اطلاعات فضایی) به طور مناسب و شایسته، مورد استفاده قرار گیرند، باید به واحدهای فضایی قابل شناسایی مرتبط شوند. یک واحد زمین کاداستر، پایه‌ای مناسب برای اطلاعات بیشتر، نه فقط در مورد زمین بلکه درباره مردمی خواهد بود که روی آن با فعالیت‌های گوناگون، زندگی می‌کنند. امروزه در عمل، تمام کشورهای اروپایی بر روی امر خودکار کردن رکوردهای مناسب زمین فعالیت می‌کنند. هدف اصلی اولین و ممتازترین کاداسترها و ثبت زمین رسیدن به مجتمع‌سازی نیست، بلکه هدف عملکرد مؤثر هر رکود واحد و مجزا است. هیچ کشوری هنوز به خودکاری کامل در سیستمهای کاداستر و ثبت زمین نرسیده است، اما گره این موضوع فقط زمان است. سوئد، کشوری است که احتمالاً در کار ایجاد یک سیستم خودکار، فوری، تجمیع کاداستر و ثبت زمین، مالیات زمین و رکوردهای جمعیتی است. بسیاری از کشورهای اروپایی نیز در همین راستا حرکت می‌کنند. گرایش واضح دیگر، تبدیل اطلاعات زمین به سیستمهای فضایی است. اطلاعات باید به دقت و با نظم و ترتیب تعیین محل شوند تا از آنها بهترین استفاده به عمل آید که این یک روش کدگذاری واحدهای زمین است. در بیشتر کشورهای اروپایی، نقشه‌های کاداستر به طور روزافزون در حال رقومی شدن هستند. این اقدام، فرصتها و امکانات زیادی ایجاد می‌کند. استفاده از یک پایگاه داده‌های واحد برای تولید نقشه در مقیاس‌های دیگر و با ترکیبات مختلفی از لایه‌های مجزا و آزادی عمل بیشتر برای نمایش فضایی اطلاعات در یک روش انعطاف‌پذیر از جمله مواردی است که می‌توان نام برد. رقومی کردن همچنین پاسخ مناسبی است به نیازی که در همه کشورهای اروپایی مشترک بوده برای تکمیل و ترکیب داده‌های کاداستر با داده‌های تسهیلات شهری.
تجربه‌هایی از کشورهای اروپایی در خصوص کاداستر
به استثنای سهم بسیار اصلی و اساسی که ایالات استرالیا داشته‌اند، رشد اساسی سیستمهای کاداستر و ثبت زمین بیشتر در اروپا اتفاق افتاده است. با این که زمانها و موقعیت‌ها تغییر یافته، برخی درس‌ها را می‌توان از این تجربیات کسب کرد. درس‌هایی که بدون تردید برای کشورهای در جریان توسعه مدرن سیستمهای کاداستر و ثبت زمین بسیار سودمند خواهند بود. یک کاداستر می‌تواند به طور وسیعی فاقد ارزش شود، مگر آنکه اساساً در دورن یک ناحیه جغرافیایی خاص کامل گردد. یکی از بزرگترین موفقیت‌های کاداستر ناپلئونی این بود که از همان اوایل و با توجه به ماهیت زمین فهرست کاملی از کلیه واحدهای زمین درون یک ناحیه، شامل مشخصات منحصر به فرد و تعریف این واحدها روی نقشه‌های جامع آماده می کرد. برای رسیدن به این هدف، سیستمهای کاداستر و ثبت زمین باید ساده نگهداری شده و بر روی اصول و مبانی کاداستر تأکید می‌کردند. علاوه بر این، کار باید یک شالوده استوار و ثابتی داشته باشد، حتی اگر شرایط در طول زمان تغییر کند و یا دیدگاه‌های تازه‌ای حاکم شود یا جریانهای سیاسی تحول یابد، فرآیند کار باید در همان جهت اصلی ادامه یابد تا کارها به پایان رسد. این پیش‌فرض، یک پشتیبانی سیاسی دراز مدت لازم دارد که هزینه‌ها باید در حد معقولی نسبت به درآمدهای میان مدت باشند. این امر مهم‌تر از تولید محصولی است که از نظر تکنیکی، عالی و ممتاز باشد. مثال‌های زیادی از سیستمهای کاداستر در اروپا می‌توان آورد. که به دلیل تردید پشتیبانی سیاسی، متوقف شده یا به تأخیر افتاده‌اند. حتی در فرانسه، مهد کاداستر اروپا، تکمیل و نگهداری کاداستر با مشکل مواجه گردید. درس دیگر این است که در درازمدت دیگر رکوردهای تک منظوره زمین وجود نخواهند داشت. کاداستر به هدف کمک به بهبود مبانی مالیات‌گذاری زمین موجودیت یافت و ثبت زمین برای ایجاد امنیت بیشتر در نقل و انتقالات زمین تأسیس گردید. ابتدا این دو سیستم از یکدیگر مجزا بودند و مستقل عمل می‌کردند ولی با رشد روزافزون به یکدیگر مرتبط
شدند و با نوسانات فزاینده‌ای برای مقاصدی غیر از مقاصد اصلی مورد استفاده قرار گرفته‌اند. این تحول در بیشتر کشورهای اروپایی طی سال‌های متمادی به وقوع پیوسته است. مشکلات از آنجا بروز کرد که رکوردهای اصلی به عنوان جزیی از سیستمهای کلی اطلاعاتی مشترک طراحی نگردیده و نگاهداری آنها نیز به سازمان‌های مختلف واگذار شده بود. بنابراین ضروری است که اهداف کاربری‌های چندمنظوره و ادغام‌ها در مفاهیم اولیه یک سیستم مدرن اطلاعات زمین با کاداستر مراعات گردد. هرگاه رکوردهای زمین در این جهت تکامل یابند، واحدهای انتخابی کاداستر در بسیاری از پیوندهای اطلاعاتی، اهمیت زیادی خواهند یافت. هرگاه ثبت قانونی زمین به همان میزان دیگر رکوردهای زمین بر روی واحد یکسانی پایه‌ریزی شود، واحد زمین به طور قابل ملاحظه اهمیت قانونی وعملی پیدا خواهد کرد. در گذشته رکوردهای کاداستر و سایر رکوردها معمولاً طبق اسامی مالکان نظام‌بندی می‌شدند. در بسیاری از کشورها، هنوز هم رکوردها به این روش اندکس می‌شوند و می‌دانیم که این روش در صورت تعویض مالک جستجو را دشوار می‌کند. در کشورهای اروپای غربی ثبت زمین و کاداستر به طور روزافزون طبق مشخصه پر دوامتری از خود واحد زمین، که به وسیله نقشه‌ها و شماره‌های واحد (کد) شناخته شده‌اند، اندکس می‌شوند. این واحد همچنین به عنوان کلیدی برای پیوند دادن سایر رکوردها به کل سیستم عمل می‌کند. رکوردهای زمین باید بر واحدهای تعریف شده زمین (و نه اشخاص) پایه‌ریزی شده باشند. همانطور که قبلاً نیز ذکر شد یک ثبت زمین یا کاداستر باید کل یک ناحیه جغرافیایی را برای دستیابی به مزایای اصلی، از نظر بخش دولتی پوشش دهد.
گروهی بر این عقیده هستند که کاداستری مترقی شناخته می‌شود که با شالوده‌ای محکم و ساختاری ساده که بار مالی زیادی هم نداشته باشد، آغاز گردد و هر زمان که از نظر مالی و فن‌آوری مساعد باشد توسعه و ارتقاء یابد. در این دیدگاه مترقی، نظر انعطاف‌پذیری سیستم نهفته است. هر نوع سیستم اطلاعاتی زمین باید قابلیت تطبیق با
پیشرفتها و اهداف جدید آتی را دارا باشد. بنابراین در این گونه سیستم‌ها لازم است که قابلیت افزودن نمونه‌های جدید داده‌ها وایجاد تغییرات وجود داشته باشد. این امر در مورد جزئیات فنی نیز مصداق دارد. به عنوان مثال سیستمهای شماره‌گذاری واحدهای زمین باید آنچنان طراحی شوند که حتی در زنجیره‌های بزرگ تقسیمات زمین نیز موجب دردسر و بروز اشکال نگردند. اما متأسفانه همیشه در آغاز کار این نکات در نظر گرفته نمی‌شود و تغییرات آتی سیستم‌نیز کاری بسیار دشوار خواهد بود.
درس مهمی که از تجارب کشورهای اروپایی عاید می‌شود، این است که از همان ابتدا باید نگاهداری و به هنگام کردن سیستم مدنظر باشد. بسیاری از ثبت‌های زمین و کاداسترهای کشورهای اروپایی، دوران‌های ضعیفی را گذرانده‌اند که طی آن کارایی و مفید بودنشان بطور قوی خدشه‌دار شده و این امر ناشی از بهنگام نکردن و به روز درنیاوردن اطلاعات بوده است. بالاخره سرعت تغییرات در سیستمهای موجود کشورهای اروپایی، مخصوصاً در دو دهه اخیر، به وضوح نشان می‌دهد که طراحی سیستمهای ثبت زمین یا کاداستر باید آینده‌نگر باشد. این مسأله به جنبه‌های تکنیکی کار و به همان اندازه به اصول بنیادی سیستم مربوط می‌شود. کشورهایی که در این زمینه هنوز به پیشرفتهای زیادی نایل نشده‌اند مانند کشور ایران، باید کلیه تجارب اکتسابی از دیگر کشورها را مورد توجه و ارزیابی دقیق قرار دهند. نمونه‌ای از این تجارب، خودکاری[1] است این مسأله اغلب مورد تردید است. که آیا بایستی خودکاری از همان ابتدا معرفی گردد؟ از سوی دیگر این مسأله (خودکاری) دیر یا زود خواهد آمد و این به آن معنی است که سیستم‌ها و ساختارهای امروزی را باید طوری برنامه‌ریزی نمود که تغییرات ضروری فرداها به سهولت انجام پذیرد. نمونه دیگر از تجارب کشورها این است که اهداف کاربری‌های چند منظوره در یک سیستم کاداستر مراعات گردد. و سیستم، انعطاف‌پذیر باشد تا قابلیت تطبیق با پیشرفتها و اهداف جدید آتی را دارا باشد و این میسر نخواهد
1.Automation
شد مگر آنکه نحوه جمع‌آوری اطلاعات و داده‌های کاداستر و ثبت زمین به صورت کامل و جامع (در صورت امکان) انجام پذیرد. درست است که یک سیستم همیشه باید کامل و جامع بوده و آثار تبعی آن فراگیر باشد، اما در عین حال چنین سیستمی را به جای مبنای ملی، می‌توان بر مبنای ناحیه‌ای و منطقه‌ای قرارداد و به تدریج آن را منطقه و استان به استان به سراسر کشور بسط و گسترش داد یک مثال خوب در این زمینه، کشور انگلستان است. در این کشور تصمیم اولیه برای برقراری یک سیستم ثبت مالکیت با نام، مربوط به کل کشور نبود، بلکه تنها در مورد مناطق خاص و تعیین شده به اجراء درآمد. این به آن معنا است که می‌توان محاسبات و برآورد هزینه‌ها را بر یک یا چند ناحیه مشخص شده از کشور متمرکز کرد که هزینه‌های کمتر و سود بیشتری نیز دارد. این تصمیم همچنین به آن معنی است که مطالبات سود و هزینه در مناطقی متمرکز شود که امکانات بیشتر و بهتری دارند و سودها بیش از هزینه‌ها خواهند بود نه آن که از همان ابتدا تمام سطوح کشور در یک برنامه گنجانیده شود. در این زمینه حتی برآوردهای تقریبی نیز معمولاً کافی است تا نشان دهد که آغاز کردن یا بهبود بخشیدن به یک سیستم کاداستر و ثبت زمین در مواردی اقتصادی خواهد بود که استانداردهای مناسب انتخاب و هزینه‌ها به دقت منظور شده باشد.
انتخاب سیستم کار و روش
نقشه‌برداری‌های کاداستر باید با ترکیبی مناسب از نقشه‌برداری زمینی و روشهای فتوگرامتری به خدمت گرفته شود. ترکیب روش‌ها بستگی زیادی به شرایط موجود هر کشور خواهد داشت. بنابراین توصیه‌های کلی بی‌مورد است. هرچند بهتر است عوامل زیر مورد توجه قرار گیرند:
ابتدا باید تصمیم گرفت که آیا عکس‌های هوایی که از منطقه موجود است، از نظر کاداستر برای منظور کافی هستند؟ در یک گزارش که از نحوه اجرای سیستم کاداستر در کشور زامبیا تهیه گردیده بود به این موارد اشاره شد که: «تجربیات پروژه زامبیا نشان داد
که عکس‌های هوایی کهنه برای مقاصد کاداستر بسیار ضعیف و غیرکافی هستند. اراضی مرتباً در حال تغییر و جابه‌جایی هستند. این پدیده در عکس‌هایی که 10 سال پیش گرفته شده بودند، به وضوح قابل رؤیت بود.» در کشور کنیا که عکس‌های هوایی بزرگ شده را در کار کاداستر مورد استفاده قرار می‌دهند، همیشه از عکس‌هایی استفاده می‌کنند که حداکثر قدمت آنها 5 سال است. طبیعی است که بهترین نتایج موقعی است که از عکس‌برداری‌های هوایی جدید استفاده شود معمولاً بهتر است که عکس‌برداری‌های هوایی ویژه کاداستر در چارچوب عکس‌برداری‌های هوایی ملی انجام گیرد. بهره‌گیری و استفاده چند منظوره از هر مجموعه عکس هوایی به میزان قابل ملاحظه‌ای از هزینه‌های مربوط به کاداستر خواهد کاست. اگر عکس‌برداری‌های جدید لازم باشد، در آن صورت به عنوان یک قاعده و قانون، کاربرد روشهای فتوگرامتری تنها در صورتی بهینه است که بخواهیم در مدتی کوتاه منطقه وسیعی را نقشه‌برداری کنیم. زمانی که نقشه‌برداری‌های کاداستر نظام‌مند شده باشد و منطقه به منطقه پیشرفت کند در این صورت فتوگرامتری راه‌حل اصلی است و نقشه‌برداری زمینی منحصر به برداشت‌های پراکنده و کوچک خواهد بود. در شرایطی که منطقه باز و بالنسبه وسیع باشد و محدوده‌های نامنظم قطعات زمین کوچک ولی برای دوربین هوایی قابل رؤیت باشند، استفاده از عکس‌های هوایی راه‌حل قطعی و غیرقابل انکار است. زیرا در این گونه مناطق عملیات زمینی نقشه‌برداری بسیار گران تمام می‌شود. از نظر دقت‌های مورد نیاز در نقشه‌ها، باید قبول کرد که در مناطق غیرشهری حتی با نقشه‌هایی که دقت فوق‌العاده ندارند، می‌توان در سیستم کاداستر استفاده کرد، به عنوان مثال در کشور سوئد نقشه‌های ساده‌ای شبیه نقشه‌های اقتصادی سوئد در مقیاس 1:10000مناسب بودن خود را در مناطق غیرشهری برای شناسایی‌های غیرقابل اشتباه محدوده‌های ملکی به اثبات رسانده‌اند تا حدی که مبنایی برای ثبت مالکیت و حقوق متعلقه دیگر بوده‌اند. این روال در کشور کنیا صادق است که در آن جا ثبت مالکیت با نام برمبنای تفسیر عکس‌های هوایی بزرگ شده یا اغلب ترمیم شده انجام
می‌شود. این عکس‌ها در مقیاس 1:2500خود می‌توانند تملک زمین‌ها را به کمک محدوده‌های عمومی به صورت محکم و غیرقابل تغییری ارائه دهند. این مطالب به هیچ وجه مانع آن نیست که برای در دست داشتن دقت‌های بیشتر، از روشهای دیگر استفاده نگردد. خصوصاً جاهایی که اختلافات حقوقی ملک وجود داشته باشد در این صورت چاره‌ای نداریم جز این که از نقشه‌های بزرگ مقیاس و دقیق استفاده کنیم. با توجه به این تفاسیر می‌دانیم که نقشه‌های دقیق و بهنگامی که برای مقاصد کاداستر تهیه شده باشد در بسیاری از امور دیگر قابل استفاده می‌باشند. در کشورهای صنعتی، توجهی جدی به این امر معطوف است که پایگاه اطلاعاتی رقومی نقشه‌ها که چند منظوره عمل کنند، حداقل برای مناطق شهری فراهم باشد. به عنوان مثال در کشور تایلند نقشه‌های کاداستر شهری در مقیاس‌های 1:1000 تا 1:4000بسته به تراکم اراضی ترسیم می‌گردند. در اینجا نیاز به تأکید است که هیچ نوع استاندارد دقیقی برای صحت نقشه‌برداری‌های کاداستر یا ثبت زمین وجود ندارد به دلیل آن که برقراری تعادل بین مزایای صحت و دقت بیشتر نقشه‌ها در مقابل هزینه‌های بالاتر و منابع مالی، در دسترس، یک مسأله تصمیم‌گیری و ارزشیابی است، بنابراین انعطاف‌پذیری، خود یک ضرورت است. دقت‌های موردنظر هیچ‌گاه نباید در ابتدا از استانداردهای سایر کشورها (احتمالاً کشورهای توسعه یافته) گرفته شود یا تمایل رسیدن به کمال حتی عامل تعیین‌کننده باشد. هر کشوری شرایط اقلیمی و فرهنگی و بافت شهرسازی مختص به خود را دارد و نمی‌توان کاداستر آن کشور را با کشورهای دیگر مقایسه و تقلید کرد. بسته به محدودیت‌های اقتصادی و امکانات وپرسنل و محدودیت‌های زمانی و همچنین دعاوی ملک دارد که سبک و سیاق کاداستر آن کشور را روشن می‌کند.
نتایج و پیشنهادها:
در بسیاری از کشورها، به ویژه کشورهای در حال توسعه، تجارب عملی اندکی در مورد روشهای جدید نقشه‌برداری کاداستر و سیستمهای کاداستر و ثبت زمین وجود دارد. دهه‌های اخیر شاهد تکامل بسیار سریع و فتوگرامتری، ابزار و دستگاه‌ها، روشهای
الکترونیک نقشه‌برداری، پردازش رقومی داده‌ها و نظایر آن بوده است، روند رشد و پیشرفت در زمینه رکوردهای کاداستر و ثبت زمین شتاب کندتری داشته، لیکن در حال حاضر کامپیوتری کردن کارها موجب دگرگونی شده است. در بسیاری از کشورها، حتی سیستمهای سنتی ثبت مالکیت با نام و روشهای مستندسازی و داوری قدیم و جدید نیز آنچنان که باید، شناخته شده نیستند. نتیجه آن که نیاز گسترده به دوره‌های آموزش و تعلیمات و تحصیلات، در این زمینه‌ها وجود دارد. از دیدگاهی وسیع، هرکس با کاداستر سروکار داشته باشد باید به نوعی آموزش ببیند و توجیه شود. گروه‌های اصلی در این رشته عبارتند از: سیاست‌گذاران عالی‌رتبه، کارکنان حرفه‌ای، کارکنان فنی و دستیاران آن، مردم عادی (مالکان) و سازمان‌های دولتی مربوط که کاداستر را به کار خواهند برد.
در برخی موارد، سیاست‌گذاران عالی‌رتبه در کشورهای در حال توسعه، نیازمند آموزش فشرده کوتاه‌مدت پیرامون جنبه‌ها وابعاد اصلی کاداستر هستند، به ویژه زمانی که آن کشور در مسیر راه‌اندازی یک برنامه کاداستر باشد. با سمینارها و همایش‌های کاربردی کاداستر به خوبی می‌توان نیاز را برآورده ساخت. دوره‌های آموزشی نظری و تئوری را می‌توان به موازات آموزش‌های عملی و در سطوح مختلف، برنامه‌ریزی و اجراء کرد. نقشه‌بردارانی که سوابق تکنیکی و فنی دارند نیاز به آموزش‌های بیشتری خواهند داشت، این آموزش‌ها نه تنها روشهای مناسب نقشه‌برداری کاداستر مانند استفاده از فتوگرامتری و تفسیر عکس‌های هوایی، بلکه مسائل قانونی وحقوقی را نیز دربرمی‌گیرد. رکوردهای اولیه مالکیت‌ها و دیگر حقوق، اغلب با نقشه‌برداری انجام می‌شود بنابراین، نقشه‌بردار باید اطلاعاتی از احکام و قوانین ثبت زمین و املاک داشته باشد. بنابراین طیف وسیعی از نیازهای تعلیم و آموزش وجود دارد و بهتر است این مسائل از همان ابتدا منظور نظر باشند و حتی‌المقدور برنامه‌ریزی و آموزش پرسنل هرچه زودتر آغاز گردد سرعت کار مستندسازی و داوری و ثبت در یک کشور در درجه اول، بیشتر به پرسنل لایق و کارآمد وابسته است.
تبلیغات
