امروزه برنامه ریزان شهری به دنبال شناسایی بافت هایی هستند، که در زمینه های اجتماعی و کالبدی در اولویت نوسازی و بهسازی قرار دارند. با توجه به رشد شتابان شهرنشینی و افزایش فزاینده جمعیت شهرها، توجه به بافت های مسأله دار که از سوی برخی متفکران از آن ها به عنوان ثروت پنهان شهرها یاد شده است، اهمیتی دوچندان یافته است. این مقاله تلاش دارد تا با در نظر گرفتن تمامی عوامل مؤثر بر فرسودگی، به مدل جامع و کاربردی شناسایی پهنه های مختلف بافت های شهری نائل آید. روش تحقیق توصیفی- تحلیلی است. هدف پژوهش کشف مهم ترین نیروها و عوامل ازکارافتادگی در هر پهنه مسأله دار و ارزیابی و اتخاذ تدابیری برای توسعه و کارآمدی در جهت کاهش و از بین بردن این عوامل در جهت پایداری شهری است. برای این منظور معیارها، در 4 دسته ی کلان (اجتماعی/ فرهنگی، اقتصادی، کالبدی/ فضایی و محیطی) و 20 زیر معیار طبقه بندی شده اند. با نهایی شدن مدل کاربردی و از طریق مدل یکپارچه تحلیل سلسله مراتبی فازی (FAHP) و سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS)، محدوده های مسأله دار در بافت مورد مطالعه در آن ها مشخص و مورد ارزیابی قرار گرفته اند. یافته های تحقیق نشان می دهد که معیارهای اجتماعی/ فرهنگی با 29% وزن از مهم ترین عوامل ناکارآمدی هستند، معیارهای کالبدی/فضایی با 27% وزن در اولویت دوم قرار دارند.
